萍鄉(xiāng)市作為國(guó)家第二批海綿城市建設(shè)試點(diǎn)，通過系統(tǒng)性生態(tài)改造實(shí)現(xiàn)了城市功能與土地價(jià)值的雙重提升。本文將從核心地塊規(guī)劃調(diào)整、政策紅利釋放及房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)三個(gè)維度，解析海綿城市建設(shè)如何重塑城市空間價(jià)值，為購(gòu)房者與投資者提供決策參考。
一、地塊解析：860畝示范區(qū)的價(jià)值重構(gòu) 萍鄉(xiāng)海綿城市示范區(qū)位于老城區(qū)東部，總占地860畝的核心改造區(qū)域中，濱河路沿線3宗商住用地的規(guī)劃調(diào)整最具標(biāo)桿意義。這三宗地塊（編號(hào)PX2024-08、PX2024-09、PX2024-10）原為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，通過"退二進(jìn)三"城市更新政策，現(xiàn)已調(diào)整為商住混合用地，容積率上限從1.5提升至2.8，土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
據(jù)萍鄉(xiāng)市自然資源局公示信息，三宗地塊均要求配建不低于總建筑面積15%的海綿設(shè)施，包括透水鋪裝、下凹式綠地及雨水回收系統(tǒng)。其中PX2024-09地塊臨近新建的濱河生態(tài)公園，規(guī)劃建設(shè)12棟18-26層住宅樓，配套建設(shè)2000㎡社區(qū)服務(wù)中心，該地塊起始樓面價(jià)較同區(qū)域非海綿標(biāo)準(zhǔn)地塊高出18%。
示范區(qū)累計(jì)改造老舊小區(qū)42個(gè)，建設(shè)雨水花園18處、生態(tài)駁岸3.2公里，通過"滲、滯、蓄、凈、用、排"六字方針，使區(qū)域內(nèi)澇防治標(biāo)準(zhǔn)從1年一遇提升至20年一遇。這種系統(tǒng)性改造不僅改善了人居環(huán)境，更重塑了土地開發(fā)價(jià)值邏輯。
二、政策影響：2.3億中央補(bǔ)貼的杠桿效應(yīng) 2024年的時(shí)候國(guó)家住建部海綿城市試點(diǎn)驗(yàn)收結(jié)果曾顯示，萍鄉(xiāng)市以"優(yōu)秀"等級(jí)通過驗(yàn)收，成為江西省唯一獲此殊榮的城市，同步獲得中央財(cái)政補(bǔ)貼2.3億元。這筆資金專項(xiàng)用于海綿設(shè)施維護(hù)及智慧水務(wù)系統(tǒng)升級(jí)，形成"建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-增值"的良性循環(huán)。
《萍鄉(xiāng)市海綿城市建設(shè)管理?xiàng)l例》自2024年3月1日正式實(shí)施，標(biāo)志著海綿建設(shè)從"試點(diǎn)工程"轉(zhuǎn)向"制度保障"。條例明確要求新建項(xiàng)目透水鋪裝率不低于40%，雨水年徑流總量控制率不低于75%，這些強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)正在重塑房地產(chǎn)開發(fā)模式。
政策紅利解析
中央財(cái)政補(bǔ)貼2.3億元，帶動(dòng)社會(huì)資本投入12.7億元-海綿達(dá)標(biāo)項(xiàng)目可享受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免15%-綠色建筑評(píng)價(jià)體系中，海綿設(shè)施占比提升至20%-老舊小區(qū)改造項(xiàng)目容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策（最高上浮10%）
三、房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：生態(tài)溢價(jià)的量化分析 萍鄉(xiāng)市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海綿城市示范區(qū)周邊小區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2023年改造前區(qū)域均價(jià)為6200元/㎡，2024年驗(yàn)收通過后已升至7100元/㎡，年漲幅達(dá)14.5%。其中濱河路沿線"海綿改造"小區(qū)表現(xiàn)尤為突出，二手房掛牌價(jià)平均上浮12.7%，高于非改造區(qū)域5.3個(gè)百分點(diǎn)。
基于當(dāng)前趨勢(shì)，結(jié)合城市規(guī)劃進(jìn)度，預(yù)計(jì)2025年底萍鄉(xiāng)海綿城市示范區(qū)生態(tài)溢價(jià)率可達(dá)15%。這一預(yù)測(cè)基于三大支撐因素：一是3.2公里生態(tài)駁岸全線貫通后形成的濱水景觀帶；二是智慧水務(wù)系統(tǒng)帶來的居住品質(zhì)提升；三是《萍鄉(xiāng)市海綿城市建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后形成的長(zhǎng)效機(jī)制。
值得注意的是，不同類型物業(yè)的溢價(jià)空間存在差異。數(shù)據(jù)分析顯示，擁有獨(dú)立雨水花園的小區(qū)較普通小區(qū)溢價(jià)高3-5個(gè)百分點(diǎn)，底層帶私家花園戶型溢價(jià)率可達(dá)18%以上。隨著2025年示范區(qū)全面建成，預(yù)計(jì)核心區(qū)域房?jī)r(jià)將突破8000元/㎡，較改造前實(shí)現(xiàn)30%以上的增值。
專家觀點(diǎn) "海綿城市建設(shè)通過生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的提升，重構(gòu)了城市土地價(jià)值評(píng)估體系。萍鄉(xiāng)案例表明，生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)生的房地產(chǎn)溢價(jià)不僅能覆蓋建設(shè)成本，還能為城市創(chuàng)造可持續(xù)的財(cái)政收益。"——中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院李教授
結(jié)語(yǔ)：生態(tài)資本的城市價(jià)值轉(zhuǎn)化 萍鄉(xiāng)海綿城市建設(shè)的實(shí)踐證明，生態(tài)工程與地產(chǎn)價(jià)值之間存在顯著的正相關(guān)性。860畝示范區(qū)的改造不僅改善了42個(gè)老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境，更通過科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整和政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)的保值增值。對(duì)于購(gòu)房者而言，識(shí)別生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施帶來的溢價(jià)空間，將成為未來房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵因素。
隨著《萍鄉(xiāng)市海綿城市建設(shè)管理?xiàng)l例》的深入實(shí)施，城市開發(fā)將全面進(jìn)入"生態(tài)優(yōu)先"的新階段。對(duì)于投資者，建議重點(diǎn)關(guān)注濱河路沿線待開發(fā)地塊及已建成海綿社區(qū)的二手房源，這些物業(yè)有望在2025年底實(shí)現(xiàn)15%左右的生態(tài)溢價(jià)。萍鄉(xiāng)的經(jīng)驗(yàn)也為全國(guó)其他城市提供了可復(fù)制的"生態(tài)-經(jīng)濟(jì)"雙贏模式。
來源：江西省地產(chǎn)協(xié)會(huì)
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